Las obras de comunidades de propietarios son otro negocio dentro de las reformas. Fachadas, cubiertas, bajantes, portales, ascensores, rampas o impermeabilizaciones: encargos más grandes que la reforma de un piso, que se repiten cada pocos años y que llegan casi siempre por la misma persona, el administrador de fincas.
Esta guía es para empresas de reformas y rehabilitación que quieren empezar a trabajar para comunidades o hacerlo más a menudo. Verás quién decide, qué obras se van a mover en los próximos meses, qué te va a pedir un administrador antes de llamarte y cómo llegar a él.
Quién decide una obra en una comunidad
En un piso decide el propietario. En una comunidad, la decisión pasa por varias manos, y conviene saber qué papel tiene cada una:
- El administrador de fincas detecta la necesidad (o se la trasladan los vecinos), pide presupuestos, los prepara para la junta y, una vez aprobada, contrata y sigue la obra. Es tu interlocutor y, casi siempre, quien elige a qué empresas pide precio.
- El presidente o la presidenta firma en nombre de la comunidad y suele tener mucha influencia en qué empresa se elige.
- La junta de propietarios vota la obra y cómo se paga: con el fondo de reserva, con una derrama o con las dos cosas.
Cómo llega una obra de comunidad a una empresa
- Aparece la necesidadUna gotera, una queja de los vecinos o el informe de la inspección técnica del edificio.
- El administrador pide presupuestosNormalmente a dos o tres empresas. Aquí es donde tienes que estar.
- La junta vota la obra y cómo se pagaCon el fondo de reserva, con una derrama o con las dos cosas.
- El administrador contrata y sigue la obraEs tu interlocutor durante toda la obra y quien te vuelve a llamar si cumples.
Lo habitual es que el administrador presente varios presupuestos a la junta para que se puedan comparar. Si quieres estar entre ellos, tienes que estar en su lista antes de que haga falta la obra.
Las obras que más se mueven ahora
Las que vienen de la inspección del edificio
A partir de cierta antigüedad, que fija cada comunidad autónoma o ayuntamiento, los edificios tienen que pasar una inspección técnica (ITE o IEE, según el sitio). Cuando el informe sale desfavorable, la comunidad tiene que hacer las obras que indica en un plazo. Son obras de conservación necesarias, así que no dependen de que la junta quiera hacerlas: solo se decide quién y cómo.
Accesibilidad: una reforma de la ley de octubre de 2026
Desde el 23 de octubre de 2026, con la Ley 4/2026, ha cambiado el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, el que dice qué obras tiene que hacer la comunidad aunque la junta no las apruebe. Afecta a las obras de accesibilidad: rampas, ascensores, salvaescaleras y la adaptación de portales y zonas comunes.
- Lo que sigue igual: son obligatorias cuando las piden propietarios en cuya vivienda viven o trabajan personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que lo que se reparta cada año, una vez descontadas las ayudas públicas, no pase de doce mensualidades ordinarias de gastos de comunidad.
- Lo que cambia: la obra es obligatoria aunque cueste más si las ayudas efectivamente concedidas cubren al menos el 70 % del importe. Antes bastaba con que las ayudas a las que se podía optar llegaran al 75 %.
- Y además: la obligación se amplía a las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal y a los ajustes razonables.
¿Es obligatoria una obra de accesibilidad?
Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, desde el 23 de octubre de 2026.
- ¿La piden propietarios en cuya vivienda vive o trabaja una persona con discapacidad o mayor de 70 años?No →No es obligatoria: la junta puede aprobarla por mayoría.
- Lo que se reparte cada año, una vez descontadas las ayudas, ¿es de doce mensualidades de comunidad o menos?Sí →Obligatoria.
- ¿Las ayudas efectivamente concedidas cubren al menos el 70 % del importe?Sí →Obligatoria, cueste lo que cueste.No →No es obligatoria, salvo que quien la pide pague la diferencia. La junta puede aprobarla igualmente.
Para una empresa de reformas, esto significa más obras de accesibilidad en los próximos años y comunidades que necesitan a alguien que les explique bien el presupuesto y las ayudas. En Cataluña estas obras se rigen por el Código civil catalán, así que conviene que preguntes al administrador cómo se aplica en cada caso.
Eficiencia energética: la deducción del 60 % sigue
Aislar la fachada o la cubierta, cambiar las ventanas de las zonas comunes o la caldera central son obras que una comunidad se plantea más cuando hay incentivos. La deducción del 60 % en el IRPF para obras que mejoran la eficiencia energética de edificios residenciales se ha prorrogado (Real Decreto-ley 7/2026) para obras hechas hasta el 31 de diciembre de 2027. Hace falta un certificado de eficiencia energética antes y después de la obra, y una mejora mínima del consumo o de la calificación.
Si llegas al administrador sabiendo esto, y con un técnico que haga los certificados, tu presupuesto deja de ser «una obra más» y pasa a ser una propuesta que los vecinos pueden pagar mejor.
Las reparaciones de siempre
Bajantes, humedades, cubiertas con goteras, desprendimientos de fachada o portales deteriorados. Son más pequeñas, pero urgentes, y son la mejor forma de entrar: el administrador necesita a alguien que vaya rápido, y si cumples ahí, te llamará para la obra grande.
Lo que un administrador te va a pedir
Un administrador responde ante los vecinos de cada empresa que recomienda. Antes de llamarte para una obra grande, querrá ver que eres de fiar. Ten esto preparado en un solo documento:
Tu dossier para administradores
El presupuesto para una comunidad
El presupuesto lo van a leer muchas personas que no saben de obra y lo van a comparar con otros dos o tres en la junta. Que se entienda es tan importante como el precio.
- Por partidas y con mediciones, para que se pueda comparar línea a línea con el de otras empresas.
- Plazo de ejecución y fecha posible de inicio.
- Calendario de pagos ligado a la obra (a la firma, por certificaciones o por hitos), pensando en que la comunidad suele pagar con derrama.
- Qué incluye y qué no: andamios, licencias, tasas, contenedores, dirección técnica.
- Garantía de los trabajos.
- Una página de resumen para la junta: qué se hace, cuánto cuesta, cuánto tarda y qué molestias habrá.
Cómo llegar a los administradores de tu zona
Cinco pasos para entrar en la lista de un administrador
- Haz una listaLos colegios territoriales de administradores de fincas tienen directorios públicos de colegiados, y en los portales de los edificios suele haber una placa con el administrador. En una tarde tienes los veinte o treinta que gestionan tu zona.
- Preséntate con algo útilUn correo corto con tu dossier y una propuesta concreta: «si tienes una urgencia de bajantes o humedades en esta zona, vamos en 24-48 horas». Mejor aún, una visita en persona.
- Empieza por lo pequeñoLa primera reparación urgente es tu prueba. Ve rápido, cumple el precio y deja un informe con fotos de lo que hiciste, que el administrador pueda reenviar a los vecinos tal cual.
- Responde siempre y rápidoUn administrador lleva decenas de comunidades. La empresa que contesta el mismo día y manda el presupuesto en la fecha prometida es la que vuelve a llamar.
- Mantén el contactoDespués de cada obra, una llamada para preguntar qué tal. Un par de veces al año, un correo con alguna obra terminada. Sin agobiar.
Mientras estás en un edificio, también hay pisos
Cuando haces una obra en una comunidad, tienes delante a todos los vecinos durante semanas. Muchos están pensando en reformar su baño, su cocina o el piso entero y les gusta ver cómo trabajas. Un cartel bien hecho en la obra, una nota en el portal al terminar y tarjetas para quien pregunte suelen traer alguna reforma particular. Y al revés: el vecino que te contrata la reforma de su piso puede ser el presidente que propone tu empresa para la fachada.
Dónde encajan los anuncios
Seamos claros: los anuncios en tu zona traen sobre todo particulares que quieren reformar su vivienda, no comunidades. Las obras de comunidad llegan mejor por los administradores. Lo que funciona es combinar las dos cosas: la relación con los administradores para la obra grande y recurrente, y un flujo constante de contactos de particulares para tener la agenda llena entre medias.
Eso último es lo que hacemos en Ecaptor. Publicamos anuncios con el nombre de tu empresa, solo en tu zona, y cada persona que quiere reformar te llega al momento, con su teléfono y qué quiere hacer. Los contactos son solo tuyos y la publicidad va incluida en la cuota. Lo tienes explicado en clientes para empresas de reformas, y si te interesan los particulares, empieza por cómo conseguir clientes para reformas de cocina y baño.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos presupuestos pide una comunidad para una obra?
La ley no fija un número, pero lo habitual es que el administrador presente dos o tres para que la junta pueda comparar. Por eso conviene que tu presupuesto vaya por partidas y se entienda sin explicaciones.
¿La junta tiene que votar todas las obras?
No todas. Las obras de conservación necesarias, como las que exige la inspección técnica del edificio, son obligatorias. Las de accesibilidad tienen sus propias reglas, que cambiaron el 23 de octubre de 2026. Para las mejoras que no son obligatorias, hace falta un acuerdo de la junta, con la mayoría que pida la ley según el tipo de obra.
¿Qué cambió en octubre de 2026 con las obras de accesibilidad?
La Ley 4/2026 modificó el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 23 de octubre de 2026. La obra de accesibilidad pasa a ser obligatoria, cueste lo que cueste, si las ayudas efectivamente concedidas cubren al menos el 70 % del importe (antes, el 75 % de las ayudas a las que se podía optar). Además, se incluyen las obras necesarias para la accesibilidad universal y los ajustes razonables. El límite de doce mensualidades, descontadas las ayudas, se mantiene.
¿Cómo cobra una empresa de reformas una obra de comunidad?
Según el calendario de pagos del contrato: normalmente un pago a la firma y el resto por certificaciones de obra o por hitos. La comunidad suele pagar con derrama, así que pacta las fechas de pago con el administrador antes de empezar.
¿Qué necesito para trabajar para comunidades de propietarios?
Seguro de responsabilidad civil, estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social, la inscripción en el REA si haces obra de construcción y referencias de obras parecidas. Con eso preparado en un dossier, un administrador puede recomendarte sin arriesgarse.
¿Necesitas que te lleguen clientes potenciales, no solo aparecer? Anuncios con tu nombre en tu zona y contactos cada mes, con la publicidad incluida.
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